Une augmentation de loyer n’est pas toujours possible, même si le bail prévoit une révision annuelle ou si le logement est remis sur le marché. En France métropolitaine, le classement énergétique du bien peut bloquer toute hausse. Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont concernés par un gel des loyers. Pour le propriétaire comme pour le locataire, il faut distinguer la révision en cours de bail, la relocation et le renouvellement du contrat.
Un DPE F ou G interdit l’augmentation de loyer dans plusieurs situations
Depuis le 24 août 2022, un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au DPE en France métropolitaine. Cette règle concerne les logements considérés comme des « passoires énergétiques », quel que soit le montant du loyer initial.
Le gel s’applique aux locations nues et meublées utilisées comme résidence principale. Il peut empêcher une hausse à trois moments de la vie du bail.
- Lors de la révision annuelle, le loyer ne peut pas être indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL), même si une clause de révision figure dans le contrat.
- Lors du renouvellement du bail, le bailleur ne peut pas proposer une hausse au motif que le loyer serait manifestement sous-évalué.
- Entre deux locataires, le loyer ne peut pas être augmenté lors d’une nouvelle mise en location, sauf cas particulier prévu après la réalisation de travaux d’amélioration énergétique suffisants.
Le propriétaire conserve le droit de percevoir le loyer prévu au bail, mais il ne peut pas le revaloriser tant que le logement reste classé F ou G. Le locataire peut donc vérifier la lettre du DPE avant de signer, puis lors de la réception d’un avis de révision du loyer.
La lettre du DPE compte davantage que la consommation réelle du locataire
Le DPE ne mesure pas les habitudes précises des occupants. Il repose sur une méthode de calcul conventionnelle qui prend notamment en compte l’isolation, le chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation et les émissions de gaz à effet de serre. C’est l’étiquette du diagnostic qui détermine la possibilité d’une augmentation de loyer.
Des factures faibles ne suffisent pas à lever le gel
Un logement peut être peu chauffé par un occupant absent pendant la journée ou particulièrement attentif à ses dépenses. Ses factures peuvent alors sembler modestes, sans modifier son classement énergétique. À l’inverse, la consommation peut augmenter selon la température choisie ou le nombre d’occupants. Pour appliquer le gel, les relevés du compteur et la consommation électrique réelle ne remplacent donc pas un DPE valide indiquant une meilleure classe.
Cette distinction évite une confusion fréquente : le gel ne sanctionne pas le comportement du locataire, mais les caractéristiques du logement. Une chaudière vieillissante, des parois mal isolées, des fenêtres peu étanches ou une ventilation défaillante pèsent sur l’étiquette, même lorsque l’occupant limite son chauffage.
Vérifier la validité et le contenu du diagnostic
Le DPE doit être remis au locataire avec le dossier de diagnostic technique. Il précise la classe énergie, la classe climat, l’estimation théorique des dépenses énergétiques et les recommandations de travaux. En cas de doute, il est utile de contrôler sa date de réalisation et son numéro d’identification. Un diagnostic ancien ou incohérent mérite une vérification, car son étiquette sert de base à des obligations contractuelles et à la fixation du loyer.
Le calendrier d’interdiction de louer renforce l’enjeu des travaux
Le gel de l’augmentation du loyer n’est qu’une première contrainte. Les logements les moins performants sont progressivement exclus du marché locatif lorsqu’ils ne respectent plus le niveau minimal de décence énergétique.
| Classe DPE | Situation pour la location en France métropolitaine |
|---|---|
| G | Interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025. |
| F | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2028. |
| E | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2034. |
Pour un bailleur, attendre la prochaine relocation pour agir peut devenir coûteux. Le logement risque de rester vacant, tandis que le loyer demeure gelé si le bien est encore louable mais classé F ou G. Une rénovation pensée dans son ensemble peut améliorer durablement le confort et sécuriser la location.
Les interventions pertinentes dépendent du bâtiment. Elles peuvent concerner l’isolation de la toiture ou des murs, le remplacement des menuiseries, le système de chauffage, la régulation, la production d’eau chaude ou la ventilation. Il vaut mieux raisonner en parcours de travaux que choisir un équipement isolé uniquement pour viser une hausse de loyer. Le résultat dépend de la combinaison entre les caractéristiques du logement et les équipements installés.
Après des travaux, dans quels cas le loyer peut-il évoluer ?
La sortie du gel suppose que le logement ne soit plus classé F ou G. Une fois les travaux réalisés, un nouveau DPE permet de constater l’amélioration effective de la performance énergétique. Sans diagnostic actualisé, le propriétaire ne dispose pas d’un document clair pour démontrer que le bien a changé de classe.
Une amélioration énergétique ne donne pas carte blanche
Obtenir une étiquette E, D ou meilleure peut lever l’interdiction spécifique liée au DPE, mais les autres règles locatives continuent de s’appliquer. Une révision annuelle exige toujours une clause prévue au bail. En zone tendue, l’encadrement des loyers peut également limiter le montant demandé à un nouveau locataire. Le propriétaire doit donc vérifier le cadre applicable dans la commune, le type de location et la date de signature du bail.
Les travaux doivent aussi répondre à un besoin réel du logement. Un simple rafraîchissement décoratif, comme repeindre une pièce ou changer un sol, n’améliore pas le DPE. Il ne permet donc pas de sortir du gel attaché aux classes F et G. L’objectif est de traiter la cause de la surconsommation : déperditions thermiques, équipement ancien ou mauvaise gestion de l’air intérieur.
Que faire en cas de hausse de loyer malgré un DPE F ou G ?
Le locataire peut commencer par relire son bail, l’avis d’augmentation et le DPE annexé. Il est conseillé de conserver tous les documents utiles : contrat de location, état des lieux, courrier de révision, quittances et copie du diagnostic. Une demande écrite et précise au bailleur ou à l’agence permet souvent de clarifier la situation, notamment lorsque la hausse résulte d’une indexation automatique.
Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant une éventuelle procédure judiciaire. Le propriétaire, de son côté, a intérêt à ne pas appliquer une hausse incertaine. Une régularisation, un remboursement ou un litige peuvent coûter plus cher qu’une vérification préalable. En matière d’augmentation de loyer et de DPE, la classe énergétique n’est donc pas un simple indicateur commercial : elle conditionne directement la marge de manœuvre du bailleur.
