Un logement classé F au DPE reste vendable et peut encore être loué, mais il est déjà soumis au gel des loyers. À compter du 1er janvier 2028, il ne pourra plus être proposé à la location comme résidence principale s’il conserve cette note. Pour un bailleur ou un vendeur, mieux vaut donc anticiper, comprendre le classement, vérifier les contraintes du bien et planifier les travaux les plus efficaces.
Une classe F au DPE, c’est quoi exactement ?
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. La classe F est l’avant-dernière étiquette, juste avant G. Elle désigne généralement une passoire thermique : le logement demande beaucoup d’énergie pour être chauffé, le confort peut être irrégulier et les factures peuvent devenir élevées.
Le DPE comporte deux repères. L’étiquette énergie estime la consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an. L’étiquette climat mesure les émissions de gaz à effet de serre, en kilogrammes de CO2 équivalent par mètre carré et par an. Le classement final retient la moins bonne des deux notes. Un logement peu consommateur, mais fortement émetteur, peut donc rester classé F.
| Classe | Situation pour la location | Échéance réglementaire annoncée | Loyer dans le parc privé |
|---|---|---|---|
| G | Logement non décent sur le plan énergétique | Interdiction depuis le 1er janvier 2025 | Gelé |
| F | Encore louable sous conditions jusqu’à l’échéance | Interdiction prévue le 1er janvier 2028 | Gelé |
| E | Encore louable | Interdiction prévue le 1er janvier 2034 | Non concerné par le gel lié au DPE |
Les seuils généralement associés au DPE F se situent entre 330 et 419 kWh/m²/an pour la consommation énergétique et entre 70 et 99 kg de CO2 équivalent/m²/an pour les émissions. Ces repères permettent de situer le logement, mais le rapport du diagnostiqueur reste le document à examiner. Il détaille les postes qui pénalisent le bien et propose des pistes d’amélioration.
Location : ce qui change pour le bailleur et le locataire
Un gel des loyers déjà applicable
Depuis août 2022, un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G dans le parc locatif privé lors d’une remise en location, d’un renouvellement de bail ou d’une réévaluation. La règle s’applique aussi à la révision annuelle lorsque les conditions du gel sont réunies. Le logement peut donc continuer à générer un revenu locatif jusqu’en 2028, mais le bailleur ne peut pas compter sur une hausse liée à ces étapes du bail.
Cette contrainte concerne le loyer, pas la possibilité immédiate de vendre le bien. Elle réduit toutefois la marge de manœuvre du propriétaire et peut rendre les travaux plus difficiles à financer avec les seuls revenus locatifs. Le classement doit donc être intégré aux décisions prises lors d’un renouvellement, d’une relocation ou d’une éventuelle mise en vente.
La date de 2028 vise les nouveaux engagements locatifs
À partir du 1er janvier 2028, un logement F ne satisfera plus au critère de décence énergétique nécessaire à la location. La situation doit être anticipée bien avant cette date, notamment lorsque le bail arrive à échéance ou qu’une relocation est prévue. Un bail en cours ne se confond pas avec une nouvelle mise en location. Dans tous les cas, attendre le dernier moment expose le propriétaire à une vacance locative, à un désaccord avec le locataire et à des travaux réalisés dans l’urgence.
Pour l’occupant, une classe F peut se traduire par des parois froides, des variations de température et un budget énergie difficile à maîtriser. Elle peut aussi provoquer des litiges lorsque le confort réel ne correspond pas aux attentes. En France, 12,7 % du parc de résidences principales était classé F ou G au 1er janvier 2025, dont 7,9 % de logements F et 4,8 % de logements G. Le sujet concerne donc une part importante du parc immobilier.
Vendre un logement F : possible, mais rarement neutre sur le prix
Il est possible de vendre une maison ou un appartement classé F. Le DPE ne bloque pas la vente, mais il informe l’acheteur sur les charges prévisibles et sur les travaux à envisager. Pour les biens concernés, un audit énergétique réglementaire doit compléter le dossier de vente. Il aide l’acquéreur à comprendre les scénarios de rénovation et fournit une base concrète pour discuter du prix.
Une note F peut réduire l’attractivité du bien, allonger le délai de commercialisation ou renforcer la négociation. La stratégie dépend de la situation : vendre en l’état avec un dossier clair, réaliser des travaux ciblés avant la mise sur le marché ou engager une rénovation plus ambitieuse. Un DPE actualisé après les travaux permet de matérialiser le gain obtenu et de présenter plus précisément la performance du logement.
Dans une copropriété, la performance du logement dépend parfois de plusieurs éléments. La chaleur ne s’échappe pas seulement par une fenêtre ancienne : les murs, les planchers, les caves, la toiture ou certaines gaines peuvent aussi être mal isolés. Cette réalité évite de surestimer l’effet d’un simple changement d’équipement. Avant de financer seul un chauffage plus performant, il est utile d’identifier les déperditions liées aux parties communes et de porter le sujet à l’assemblée générale.
Sortir de la classe F : choisir les travaux dans le bon ordre
Réduire les besoins avant de changer le chauffage
L’isolation est souvent le premier levier à examiner : toiture, combles, murs, planchers bas et zones de jonction doivent être étudiés selon la configuration du logement. Des fenêtres à double vitrage peuvent améliorer le confort près des façades, mais elles ne remplacent pas le traitement d’une enveloppe très déperditive. Une ventilation adaptée doit accompagner les travaux pour limiter l’humidité et renouveler l’air sans gaspiller la chaleur.
Une fois les déperditions réduites, le système de chauffage peut être revu. Chaudière plus performante, pompe à chaleur ou régulation avec robinets thermostatiques font partie des solutions courantes. Il n’existe toutefois pas de méthode identique pour tous les biens. Une maison ancienne chauffée au fioul, un appartement électrique et un logement en copropriété n’ont ni les mêmes contraintes ni les mêmes marges de progression.
Le rapport du DPE aide à hiérarchiser les interventions. Il faut d’abord repérer les postes qui pénalisent le plus le logement, puis vérifier la compatibilité des équipements et des travaux. Remplacer un appareil sans traiter les déperditions peut améliorer une partie de la consommation sans résoudre les problèmes de confort ou de classement.
Parties privatives et travaux collectifs
En appartement, le propriétaire peut agir sur les équipements et les aménagements privatifs, mais l’isolation de la façade, de la toiture ou certains réseaux relèvent souvent des parties communes. Le syndic et l’assemblée générale deviennent alors des interlocuteurs déterminants. Préparer un dossier avec le DPE, l’audit et des devis cohérents permet de mieux défendre la nécessité des travaux collectifs.
Cette distinction doit être établie avant de lancer le chantier. Une intervention individuelle ne peut pas toujours corriger une faiblesse située dans l’immeuble. Le calendrier dépend alors des décisions de la copropriété, tandis que le propriétaire peut avancer sur les équipements et les travaux relevant de son lot.
Financer et organiser la rénovation sans agir à l’aveugle
Trois dispositifs sont couramment mobilisés pour alléger le financement : MaPrimeRénov’, les primes issues des certificats d’économies d’énergie, ou CEE, et l’Éco-PTZ. Leur intérêt dépend notamment de la nature des travaux, des revenus, du statut d’occupation et du projet envisagé. Une rénovation globale peut être plus cohérente que l’empilement de petits gestes, car elle traite à la fois l’enveloppe, le chauffage et la ventilation.
La démarche la plus sûre consiste à suivre un ordre simple :
- Relire le DPE et vérifier les recommandations poste par poste.
- Faire réaliser un audit énergétique lorsque le projet est important ou qu’une vente est envisagée.
- Demander plusieurs devis détaillant les performances attendues et les travaux induits.
- Vérifier les aides mobilisables avant de signer les commandes.
- Planifier les travaux, puis actualiser le DPE une fois le logement rénové.
Sur 30,6 millions de résidences principales, 8,1 % étaient dotées d’un DPE F selon une autre estimation. Le classement n’est donc pas une situation isolée. Il doit être traité méthodiquement, en tenant compte du type de bien, des travaux réellement accessibles et du calendrier locatif ou de vente.
Anticiper la rénovation permet de protéger le confort des occupants, de limiter l’incertitude locative et de préserver la valeur du bien avant l’échéance de 2028. Pour un bailleur, le DPE F impose déjà de gérer le gel du loyer. Pour un vendeur, il demande surtout de présenter clairement les travaux et leurs effets attendus.
