La SHAB signifie surface habitable : elle correspond à la surface de plancher d’un logement après déduction de certains éléments construits et exclusion des annexes ainsi que des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Ce n’est donc ni la totalité des mètres carrés au sol, ni nécessairement la superficie indiquée dans un acte de vente. Pour obtenir un résultat fiable, il faut identifier les espaces admissibles avant de les mesurer.
La définition réglementaire de la SHAB et ses usages
La surface habitable est définie à l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette référence remplace, depuis le 1er juillet 2021, l’ancien article R.111-2, encore mentionné dans de nombreux documents.
Calculer une surface habitable
Saisissez les surfaces intérieures admissibles déjà mesurées entre les parois, puis indiquez séparément la surface à déduire lorsque la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Surfaces intérieures admissibles
Surface sous 1,80 m à déduire
Indiquez ici la surface comprise dans les espaces ci-dessus qui se trouve sous 1,80 m, notamment sous les rampants. Ne la comptez qu’une seule fois.
Détail du calcul : 0,00 m² − 0,00 m² = 0,00 m².
- Ne saisissez pas les murs, cloisons, gaines ni escaliers.
- Excluez les garages, balcons, terrasses, caves, sous-sols et autres annexes exclues.
Cet outil fournit une illustration du calcul et ne remplace pas un métrage professionnel, notamment en cas de situation complexe.
Le principe consiste à partir de la surface de plancher construite, puis à retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. S’ajoutent des exclusions concernant certaines catégories de locaux et les parties trop basses.
La SHAB sert notamment à renseigner les baux de location de logements à usage de résidence principale. L’expression surface loi Boutin renvoie à cette mesure de surface habitable : elle ne désigne pas une autre façon de compter les pièces.
Elle intervient également dans les projets de construction et les calculs réglementaires. Depuis le 1er janvier 2022, elle constitue une référence pour les bâtiments d’habitation concernés par la RE2020, avec des précisions propres à ce cadre. Enfin, elle participe à l’appréciation des conditions d’habitabilité, mais un nombre de mètres carrés ne suffit pas, à lui seul, à établir la décence d’un logement : d’autres exigences s’appliquent.
Pièces, rangements et annexes : ce qui entre réellement dans la SHAB
La fonction quotidienne d’un espace ne décide pas à elle seule de son inclusion. Une pièce utilisée tous les jours peut rester exclue si elle relève d’une catégorie écartée par le texte. Inversement, un couloir ou des toilettes peuvent compter, même s’ils ne constituent pas des pièces de vie.
Les surfaces intérieures généralement retenues
Le séjour, les chambres, la cuisine, la salle de bains, les toilettes, l’entrée et les dégagements sont comptabilisés, sous réserve des déductions réglementaires et de la hauteur minimale. Les combles aménagés peuvent également entrer dans la SHAB pour leurs parties présentant une hauteur d’au moins 1,80 m.
Un placard intégré peut être inclus pour sa surface de plancher admissible, sans compter les cloisons qui le délimitent. Une buanderie intérieure peut aussi compter lorsqu’elle fait partie du logement et ne relève pas d’une annexe exclue. Son nom ne suffit donc pas : une buanderie située dans un sous-sol ne se traite pas comme une pièce intérieure au même niveau que le séjour.
Les exclusions à vérifier systématiquement
- Les combles non aménagés, caves et sous-sols.
- Les remises, garages et autres dépendances.
- Les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs au logement.
- Les vérandas et volumes vitrés visés par les exclusions réglementaires.
- Les locaux communs et les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Chauffer ou meubler un espace exclu ne suffit pas à le rendre habitable au sens du calcul. Un garage équipé d’un canapé ne devient pas automatiquement une pièce à intégrer. Si un local a fait l’objet d’une véritable transformation, sa qualification et la régularité des travaux doivent être examinées avant de modifier le métrage.
Un calcul reproductible, pièce par pièce
Munissez-vous d’un plan, d’un mètre ou d’un télémètre et d’un tableau de relevé. Mesurez les dimensions intérieures, entre les faces finies des parois. Pour une pièce rectangulaire, la surface correspond à la longueur multipliée par la largeur. Pour une pièce en L, décomposez-la en rectangles, puis additionnez leurs surfaces.
- Repérez les espaces admissibles et écartez les annexes exclues.
- Délimitez les zones de hauteur suffisante, notamment sous les rampants des combles.
- Mesurez chaque surface retenue en évitant d’inclure murs, cloisons, gaines et espaces d’escalier à déduire.
- Additionnez les résultats en conservant le détail des mesures pour pouvoir les vérifier.
Attention au double retrait : si vos mesures sont déjà prises à l’intérieur de chaque pièce, entre les murs et cloisons, leur épaisseur n’est pas comprise dans votre calcul. Vous ne devez donc pas la soustraire une seconde fois.
Sous un toit en pente, prenez pour axe de contrôle la ligne où la hauteur atteint 1,80 m, plutôt que le bord visible du sol. Repérez plusieurs points à cette hauteur, puis reportez leur alignement sur votre croquis. Vous obtenez ainsi la frontière de la surface comptable : un meuble bas peut occuper l’espace situé au-delà, mais cette possibilité d’aménagement ne change pas la SHAB.
Un exemple chiffré pour vérifier la méthode
Dans cet exemple fictif, les surfaces sont déjà mesurées entre parois, après les déductions applicables. Une chambre mansardée présente 14 m² au sol, dont 3 m² sous une hauteur inférieure à 1,80 m.
| Espace | Surface retenue |
|---|---|
| Séjour et cuisine | 28 m² |
| Chambre mansardée : 14 − 3 | 11 m² |
| Salle de bains et toilettes | 6 m² |
| Entrée et dégagement | 5 m² |
| Garage de 16 m² et balcon de 4 m² | 0 m² |
| Total SHAB | 50 m² |
Conservez les dimensions intermédiaires et évitez d’arrondir chaque petite surface trop tôt : des arrondis successifs peuvent créer un écart sur le total.
Carrez, surface de plancher et RE2020 : choisir le bon chiffre
Plusieurs surfaces peuvent être exactes pour un même bien, tout en donnant des résultats différents. Chacune répond à une finalité : louer, vendre un lot de copropriété, instruire une autorisation d’urbanisme ou réaliser une étude énergétique.
| Notion | Usage et différence essentielle |
|---|---|
| SHAB ou surface Boutin | Surface habitable du logement, notamment utilisée pour le bail de résidence principale. |
| Surface Carrez | Superficie privative utilisée pour la vente de lots de copropriété concernés. Ses exclusions diffèrent de celles de la SHAB. |
| Surface de plancher | Mesure d’urbanisme calculée selon ses propres règles et déductions. |
| SHON | Ancienne surface hors œuvre nette, remplacée en urbanisme par la surface de plancher en 2012. |
| SRT, SU et Sref | Surfaces techniques dont le périmètre dépend du référentiel thermique ou environnemental et du type de bâtiment. |
Il n’existe pas de coefficient universel permettant de passer fiablement de la SHON ou de la surface de plancher à la SHAB. De même, la déduction de 10 % applicable à certaines surfaces de plancher d’habitation desservies par des parties communes intérieures n’est pas une règle de calcul de la surface habitable.
Le cas particulier des vérandas chauffées
La véranda est exclue de la définition générale de la SHAB. Toutefois, dans le cadre de la RE2020, la surface des vérandas chauffées doit être ajoutée à la SHAB pour constituer la surface de référence concernée. Cette règle spécifique ne permet pas de l’ajouter automatiquement à la surface habitable d’un bail.
Avant une location, une vente ou une construction, vérifiez donc l’intitulé exact de la surface demandée. Pour une vente en copropriété, un métrage Carrez ne remplace pas systématiquement un métrage habitable. En présence de combles complexes, d’annexes transformées ou de documents contradictoires, faites contrôler le relevé par un professionnel et demandez un détail des surfaces incluses et exclues.
